Ingatlanjog

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, ingatlan, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

• Lakások cseréje esetén az elcserélt lakástulajdonok forgalmi értékének pozitív különbözete után kell csak illetéket fizetni.
• Amennyiben a vagyonszerző a lakástulajdon vásárlását megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja egy másik lakását, a vásárolt és az eladott lakástulajdon pozitív értékkülönbözete után kell csak illetéket fizetni.

• Nem kell illetéket fizetni a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása esetén. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt. (30 millió forintot meghaladó forgalmi értékű új építésű lakás esetén nem tudunk illetékkedvezményt igénybe venni, ez esetben már a vételár teljes összege után 4%-os illetéket kell megfizetni);
• Illetékmentes a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb;
• Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a vagyonszerzés, ha az egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) egymás közötti vagyonátruházásából, vagy házastársak egymás közötti vagyonátruházásából vagy a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származik;
• Nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni a lakástulajdon magánszemély bérlő vagy annak magánszemély örököse általi megvásárlása esetén, ha a lakás a lakásbérleti szerződés megkötéséig a magánszemély bérlő tulajdonában állt, és a tulajdonjogot a lakásbérleti szerződés megkötése érdekében adták át a bérbeadónak;
• Illetékmentes a lakástulajdon megszerzése, ha azt a vagyonszerző a lakásvásárlásról szóló adásvételi szerződésben határozott időre, de legalább 5 évre a vételár 7 százalékát meg nem haladó éves bérleti díj ellenében bérbe adja a lakás korábbi magánszemély tulajdonosának, feltéve, hogy a bérlő vagy annak magánszemély örököse számára a vagyonszerző a lakásvásárlásról szóló adásvételi szerződés hatályának beálltától számított 5 éven belül gyakorolható visszavásárlási jogot létesít, legfeljebb a bérbeadó által fizetett vételár 105 százalékának megfelelő vételáron;
• Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakás tulajdonjogának, lakás tulajdoni hányadának a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) felhasználásával történő megszerzése.

Az eladónak ingatlanértékesítés esetén személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezik, amennyiben az ingatlant annak megvásárlását követő 5 éven belül értékesíti és abból jövedelme származik, azaz ha az értékesítésre magasabb vételáron/forgalmi értéken kerül sor, mint amekkora összeg az ingatlan megszerzése tekintetében elszámolható költségként figyelembe vehető. Az adó alapja az eladásból származó bevétel (eladási ár) és az elszámolható költségek (szerzéskori ár, értéknövelő beruházások, egyéb kiadások) pozitív különbözete (ún. számított összeg). Az adó mértéke az adóalap 15%-a.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Az ingatlan átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, a fentiek szerint számított összeg

• 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
•  90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
•  60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
•  30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
•   0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem után az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

Szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban nyilvántartott ingatlan (beleértve a művelés alól ki nem vont zártkerti ingatlant is) mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek (termőföld) minősül és adásvételére speciális szabályok vonatkoznak. Az adásvételi szerződéskötés meneténél írtak ez esetben is irányadóak, azonban a szerződéskötés során figyelemmel kell lenni a vevő személyére (csak belföldi természetes személy és tagállami állampolgár lehet), a földszerzési korlátokra és földszerzési maximumra (attól függően, hogy a vevő földművesnek minősül-e vagy sem), a vevői kötelezettségvállalásokra és kötelezően megteendő nyilatkozatokra, a biztonsági okmánykészítési kötelezettségre.

A törvény által előírt megfelelő tartalmi és alaki kellékekkel rendelkező adásvételi szerződés elkészítését és aláírását követően az alábbi speciális eljárási szabályokra kell figyelemmel lennünk:

• A termőföld adásvételi szerződést a szerződés aláírásától számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére meg kell küldeni jóváhagyás céljából.
• A mezőgazdasági igazgatási szerv a részére jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést először – kizárólag annak tartalma és alaki kellékei, továbbá közhiteles nyilvántartásban szereplő adatok alapján – az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi. A mezőgazdasági igazgatási szerv az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül döntést hoz az adásvételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról, vagy végzésben megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát és elrendeli a szerződés közzétételét, valamint ezzel egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása tényének feljegyzése érdekében.
• Ha az előzetes vizsgálat eredményeként a mezőgazdasági igazgatási szerv nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását, akkor végzésben megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát és hivatalból elrendeli a szerződés közzétételét. A közzétételre való alkalmasság megállapítása nem minősül az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásának.
• A mezőgazdasági igazgatási szerv a közzétételről szóló döntését közli az eladóval, az adásvételi szerződés szerinti vevővel, valamint az adásvételi szerződést megküldi a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének. A jegyző hirdetményi úton közli az adásvételi szerződést a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival.
• Az elővásárlási jog jogosultja 30 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot.
• A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett, illetve átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal és a kormányzati portált működtető szervezet által a közzétételről és a levételről küldött igazolással együtt megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv részére.
• A mezőgazdasági igazgatási szerv a részére a jegyző által megküldött okiratok közül az elfogadó jognyilatkozatokat először – kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján – az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi.
• A mezőgazdasági igazgatási szerv a rendelkezésére álló okiratok, a jegyzékben szereplő valamennyi elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozatának és az általa készített jegyzék másolatának megküldésével haladéktalanul megkeresi a helyi földbizottságot állásfoglalásának beszerzése céljából.
• A helyi földbizottság a feladatkörébe tartozó ügyben a mezőgazdasági igazgatási szerv megkeresésének beérkezésétől számított 30 napon belül adja ki az állásfoglalását. A helyi földbizottság állást foglal arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e a birtokviszonyok átláthatóságára, a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére, a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítésére stb. vonatkozó általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. Ennek során figyelembe veszi például, hogy a vételár arányban áll-e a föld forgalmi értékével vagy, hogy a vevő és közeli hozzátartozói tulajdonában, használatában a föld fekvése szerinti településen, vagy annak közigazgatási határától számított 20 km-es körzetén belül hány darab, mekkora térmértékű, művelési ágú és aranykorona értékű föld található és azok hol helyezkednek el.
• Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv az eladó és a vevő között létrejött adás-vételi szerződést jóváhagyja, a záradék a jóváhagyásról szóló határozat számát, a mezőgazdasági igazgatási szerv részéről a jogosult aláírását, valamint a záradékolás dátumát és a mezőgazdasági igazgatási szerv bélyegzőjét tartalmazza. A záradékolt adásvételi szerződés alapján a vevő a fennmaradó vételár fizetési kötelezettségét teljesíti az eladó részére és azt követően bejegyzésre kerülhet az ingatlan-nyilvántartásba a vevő termőföldre vonatkozó tulajdonjoga.

A fenti eljárások lefolytatása tapasztalataink szerint legalább 6 hónapot vesz igénybe.

Termőföld vásárlása esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke irányadó, azaz fő szabály szerint a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4% illetéket kell fizetni.

• Illetékmentes a vagyonszerzés a termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése esetén, feltéve, ha a birtokbaadástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától számítva 5 évig a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el, a termőföldön vagyoni értékű jogot nem alapít, és a termőföldet mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja.
  A feltételek fennállásáról és vállalásáról a vagyonszerzőnek legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig, véglegessé válásáig kell nyilatkoznia az állami adóhatóságnál. Ha az eredetileg vállalt 5 év leteltéig a vagyonszerző a fenti feltételeket nem teljesíti, úgy az egyébként járó illeték kétszeresét kell megfizetnie;
• Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a vagyonszerzés, ha az egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) egymás közötti vagyonátruházásából, ajándékozásából, vagy házastársak egymás közötti vagyonátruházásából vagy a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származik.

Az eladónak termőföld értékesítése esetén személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezik, amennyiben a termőföldet annak megvásárlását követő 5 éven belül értékesíti és abból jövedelme származik, azaz ha az értékesítésre magasabb vételáron/forgalmi értéken kerül sor, mint amekkora összeg az ingatlan megszerzése tekintetében elszámolható költségként figyelembe vehető. Az adó alapja az eladásból származó bevétel (eladási ár) és az elszámolható költségek (szerzéskori ár, értéknövelő beruházások, egyéb kiadások) pozitív különbözete (ún. számított összeg). Az adó mértéke az adóalap 15%-a.

• Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200 000,- Ft-ot meg nem haladó része, ha a magánszemély a termőföldet olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább 5 évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja;
• Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200 000,- Ft-ot meg nem haladó része, ha a magánszemély a termőföldet olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és e földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja;
• Adómentes a termőföld értékesítésből származó teljes jövedelem, ha a magánszemély a termőföldet úgy adja el az előzőekben említett személyeknek, hogy az adásvétel a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II. törvény szerinti részaránytulajdon megszüntetését eredményezi;
• Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelem, ha a magánszemély a termőföldet olyan regisztrációs számmal rendelkező, magánszemély állattenyésztőnek adja el, aki a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább 5 évig az állattartó telep takarmánytermelésére használja;
• Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelem, ha a magánszemély a termőföldet olyan magánszemélynek értékesíti, aki az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítására legalább 10 évre bérbe adja;
• Adómentes a termőföld értékesítéséből származó bevétel, ha az osztatlan közös tulajdonban levő földterületet valamely tulajdonostársnak értékesítik;
• Adómentes a termőföld átruházása akkor is, ha az átruházás az alábbi célból történik: magánszemélynek, birtokösszevonási céllal; települési önkormányzatnak szociális földprogram céljából; a Nemzeti Földalap javára; osztatlan közös tulajdonban lévő földterület átruházása valamely tulajdonostárs részére.

Ajándékozás során az ajándékozó arra vállal kötelezettséget, hogy meghatározott dolog (ingatlan, ingóság, vagyoni értékű jog) tulajdonjogát ingyenesen átruházza a megajándékozottra.

Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett okiratba kell foglalni annak érdekében, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a megajándékozott tulajdonjoga átvezethető legyen. Írásbeli szerződés szükséges a nyilvántartott gépjárművek ajándékozásához is, továbbá javasolt írásba foglalni a szokásos mértéket meghaladó ingó ajándékozást is.

Az illeték általános mértéke az ajándék tiszta értékének 18%-a, lakástulajdon és a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ajándékozása esetén 9%. Gépjármű ajándékozása esetén az illeték mértéke a gépjármű visszterhes vagyonátruházási illetékének kétszerese.

Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának ajándékozása esetén főszabály szerint az egyébként járó ajándékozási illeték felét kell megfizetni.

Az illetékmentes ajándékozás részletes felsorolását az illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény 17. §-a tartalmazza. Mentes az ajándékozási illeték alól például:

• az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), illetve házastársa, bejegyzett élettársa által megszerzett ajándék;
• az ajándékozó testvére által megszerzett ajándék;
• a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés;
• a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a megajándékozott az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A megajándékozott lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál;
• termőföld megszerzése ajándékozással az egyéni vállalkozónak, mezőgazdasági őstermelőnek, az őstermelők családi gazdasága tagjának minősülő földműves gazdaságátadási támogatása feltételeként, továbbá a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény szerinti földhasználat megszerzése, és annak megszüntetésével bekövetkező vagyonszerzés.

Az ajándékozást főszabály szerint 30 napon belül be kell jelenteni az állami adóhatósághoz, illetve ingatlan esetén az ingatlanügyi hatósághoz. Vannak azonban kivételek a bejelentési kötelezettség alól, így például az egyenesági rokonok, a testvérek, valamint a házastársak, bejegyzett élettársak ajándékozással szerzett illetékmentes vagyonát nem kell bejelenteni az adóhatóságnak.

A földforgalmi törvény rendelkezései alapján termőföldet ajándékozni csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, önkormányzat vagy az állam javára lehet.

Az ajándékozási szerződések egyik fontos kérdése, hogy az ajándékozás osztályrabocsátási kötelezettséggel történik-e. Ha több leszármazó közösen örököl, mindegyik örököstárs köteles a hagyaték értékéhez hozzászámítani annak az ingyenes adománynak az értékét, amelyben őt az örökhagyó életében részesítette, feltéve, hogy a hozzászámítást az örökhagyó kikötötte, vagy a körülményekből arra lehet következtetni, hogy a juttatást a hozzászámítás kötelezettségével adta.
Ha az ajándékozó az ajándékozási szerződésben nem köti ki a hozzászámítás kötelezettségét, vagy ezen szándékára egyéb körülményekből következtetni sem lehet, úgy osztályrabocsátási kötelezettsége nincs a megajándékozottnak.