2023. május 1. napjától változtak a termőföldek adásvételekor történő vételár-meghatározás szabályai. A korábbi szabályok szerint a termőföld 20 éves jövedelemtermelő képességét kellett vizsgálnia a földbizottságnak, azonban az új szabályozás szerint már nem a jövedelemtermelő képességet, hanem a helyben kialakult árakat kell alapul venni.
Termőföld vételárának meghatározása
Termőföld adásvétele esetén a helyi földbizottság állást foglal arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e például a birtokviszonyok átláthatóságára, a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére, a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítésére vonatkozó általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. Ennek során vizsgálja meg a helyi földbizottság többek között azt is, hogy a vételár arányban áll-e a föld forgalmi értékével. A 2023. május 1-től hatályos szabályozás szerint termőföld (kivéve az erdőt) vételára alapos indok nélkül nem haladhatja meg a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi érték 10%-át. (Erdő adásvétele esetén továbbra is az 50 éves jövedelemtermelő képességet kell vizsgálni.)
A szerződni kívánó feleknek a vételár meghatározása előtt meg kell ismerniük a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket, amelyek az Agrárkamara honlapján közzétett nyilvános adatbázisból elérhetőek. A helyben szokásos – hektárra, illetve aranykoronára vetített – átlagos forgalmi értékektől bizonyos feltételek mentén el lehet térni, de 10%-ot meghaladó mértékű eltérés esetén annak okát már az adásvételi szerződésben indokolni szükséges, illetve a mezőgazdasági igazgatási szerv felhívására a vevőnek bizonyítania kell a vételár arányosságát. Az indokolás és bizonyítás csak a termőföld mezőgazdasági művelhetősége, mezőgazdasági célú hasznosítása szempontjából előnyös tulajdonságok mentén lehetséges. A törvény szerint előnyös tulajdonságok: a föld kedvező alakja, fekvése, elhelyezkedése, megközelíthetősége, kedvező domborzati és lejtésviszonyai, vízjárási rendezettsége, jó kultúrállapota, öntözhetősége és/vagy kerítettsége. Lényeges szempont az is, hogy ezeket az előnyös tulajdonságokat a település többi földjéhez kell viszonyítani, tehát csak akkor lehet magasabb árat kikötni, ha a település többi földjéhez képest valamilyen szempontból jobb vagy előnyösebb területről van szó. Nem lehet azonban figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a vevő elhatározásától, kockázatvállalásától akár részben is függő körülményeket.
Azt, hogy a magasabb vételár indokolása megfelelő, illetve valós, a helyi földbizottság fogja vizsgálni – az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásáról szóló döntéshez szükséges – állásfoglalásának kiadása előtt.
Frissítés: A fenti módosítás mindösszesen 2 hónapig volt hatályban, ugyanis 2023. július 1. napjától visszaállításra került a korábbi szabályozás, amely alapján a termőföld forgalmi értékének fő meghatározási szempontja már nem az Agrárkamara által közzétett helyben szokásos forgalmi érték alapján történik, hanem ismételten az adott termőföld húsz évre vetített jövedelemtermelő képessége figyelembevételével.
Termőföld ingatlan adásvételével kapcsolatban keres jogi segítséget? 20 év ingatlanjogi tapasztalattal segítünk Önnek.
