Ingatlan visszterhes átruházása esetén az illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – az ingatlan forgalmi értékének a 4%-a. Az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket az illeték fizetésére kötelezett fél (vevő) köteles bejelenteni a NAV által rendszeresített B400 adatlap kitöltésével és benyújtásával. A vevőnek tehát a nyomtatvány egyik rovatának kitöltésével kell nyilatkoznia a megszerzett ingatlan forgalmi értékéről, amely akár el is térhet az adásvételi szerződésben megjelölt összegtől.
Ha elmarad a forgalmi érték bejelentése
Ha a forgalmi értéket a felek nem tüntették fel, nem jelentették be, vagy a feltüntetett, illetőleg bejelentett érték az állami adóhatóság megítélése szerint a forgalmi értéktől eltér, a forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg. Az állami adóhatóság a forgalmi értéket helyszíni szemle, összehasonlító értékadatok alapján, valamint az illeték fizetésére kötelezett nyilatkozata ismeretében – szükség esetén külső szakértő bevonásával – állapítja meg.
Milyen forgalmi értéket jelöljön meg a vevő a B400-as nyomtatványon?
Általában a szerződés szerinti vételár kerül megjelölésre forgalmi értékként is, hiszen ezen az áron került értékesítésre-megvételre az ingatlan. Nem ennyire egyértelmű a helyzet akkor, ha a vételár ÁFA-összeget is tartalmaz, hiszen ekkor az ÁFA nélküli nettó vételár vagy az ÁFA-val növelt bruttó vételár is megadható forgalmi értékként, a két lehetőség pedig jelentős illetékkülönbséget is jelenthet akkor, ha az értékesített ingatlan 27 %-os ÁFA tartalommal került értékesítésre.
A Kúria által 2012-ben hozott döntés értelmében a vagyonszerzőnek forgalmi értéket kell bejelenteni, és az adóhatóság forgalmi értéket állapít meg, amelynek törvényi meghatározása nem tartalmaz bruttó vagy nettó árat, ugyanis a forgalmi értéknek nem tartalmi eleme az általános forgalmi adóról szóló törvényben szabályozott ÁFA, és annak viselési, fizetési rendje. A Kúria által hozott határozat szerint az illetékekről szóló törvényben a forgalmi érték és annak meghatározási rendje, eljárása független a vagyonszerzés adóvonzatától (Kfv.V.35.497/2011.).
Az adóhatóság tehát – jogszabályi lehetőség hiányában – nem határozhat meg az adójogszabályok bevonásával bruttó vagy nettó forgalmi értéket, ÁFA-t tartalmazó forgalmi értéket, csak és kizárólag az Itv. 102.§ /1/ bekezdés e.) pontjában meghatározott tartalmi szempontok szerinti forgalmi értéket, azaz előfordulhat az is, hogy az adóhatóság által megállapított forgalmi érték sem a nettó vételárnak, sem pedig a bruttó vételárnak nem felel meg. Tapasztalataink alapján azonban jellemzően az adóhatóság elfogadja azt, ha az adózó a nettó vételárat szerepelteti a B400-as beadványon (főként abban az esetben, ha gazdasági társaságok közötti ügyletről van szó, illetve ha az ügylet a fordított adózás hatálya alá esik), de több esetben magánszemély vevő esetében is elfogadta már az ingatlan nettó vételárának forgalmi értékként történt bejelentését.
Az adóhatóság – gyakorlata szerint – felhívást ad ki az adózónak annak tisztázására, hogy miért van eltérés az adásvételi szerződés szerinti vételár és a forgalmi értékként bejelentett összeg között; megfelelő válasz és alátámasztott indokolás esetén azonban jó esélye van a vevőnek arra, hogy az adóhatóság a bejelentett, nettó vételárnak megfelelő összeget forgalmi értékként elfogadja és az alapján szabja ki az illetéket.
